Voor de waardering van verhuurde woningen in box 3 mag u uitgaan van de WOZ-waarde minus de leegwaarderatio. Ditzelfde geldt ook voor de schenk- en erfbelasting. Voorwaarde is dat op de verhuur Boek 7, Titel 4, afdeling 5 van het BW van toepassing is. Vrij vertaald: er moet dan sprake zijn van huurbescherming. Maar is dat ook het geval bij verhuur van een woning voor bepaalde tijd, tot 2 respectievelijk 5 jaar? In het BW leest u dat er geen huurbescherming geldt als het gebruik van de woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is. De leegwaarderatio kan dan dus niet worden toegepast – noch voor de waardering in box 3, noch voor de schenk- en erfbelasting.
Maar wanneer is er nu sprake van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is? In de wet ontbreekt een strakke omschrijving. Volgens de parlementaire behandeling dient de uitzondering (geen huurbescherming) zeer restrictief te worden toegepast. Volgens de minister gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. In de rechtspraak is deze terughoudendheid gevolgd en wordt gekeken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik en de bedoeling van partijen. Voorbeelden waarbij de huurbescherming niet van toepassing is, zijn gebruik in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf, alsmede het gebruik van een wisselwoning tijdens een renovatie. Als verhuur bij aanvang met een beperkt of tijdelijk karakter is overeengekomen ‒ maar desondanks een langdurige aard heeft gekregen ‒ kan huurbescherming toch van toepassing zijn.*)
*) Hof Arnhem-Leeuwarden, 27 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:525
Tip
Heeft u verhuurde woningen met tijdelijke huurovereenkomsten, welke toch een langdurige aard hebben gekregen? Pas dan de leegwaarderatio toe.
